Доходный метод оценки недвижимости примеры

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Доходный метод оценки недвижимости (стр

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии, рассчитанный по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Доходный подход при оценке недвижимости

1. Оценивается потенциальный валовой доход . Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

Примеры оценки недвижимости по доходному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости иначе называется рыночным, так как основывается на рыночной информации о сделках купли-продажи, совершенных с объектами, аналогичными оцениваемому. Наиболее распространённым в рамках данного подхода считается метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Рекомендуем прочесть:  Нужно ли регистрироваться в фсс ип

Лекция 8

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса

Такая система, при условии ее использования, позволяет производить оценку общей стоимости собственного капитала компании или предприятия в случае, когда оно работает с большими убытками. Данная модель предназначена для того, чтобы дополнительно объяснить, почему стоимость собственного капитала предприятия является не нулевой, даже если происходит снижение стоимости всего предприятия ниже уровня номинального размера долга. Но даже с учетом такого преимущества можно отметить, что модель Блэка-Скоулза для оценки стоимости российских предприятий на данный момент все больше несет теоретический характер. Основная проблема, из-за которой данная модель не может применяться к отечественному бизнесу, – это отсутствие некоторых фактических данных для параметров модели, которые являются крайне необходимыми.

Лекция 6

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Доходный метод оценки недвижимости примеры

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Доходный метод оценки недвижимости

Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Рекомендуем прочесть:  Госпошлина за развод в беларуси 2023

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать инфор­мацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех де­нежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций. Следова­тельно, метод IRR определяет ставку дисконтирования, которая уста­навливает соответствие между спрогнозированными поступлениями в виде дохода и цены перепродажи для сопоставимого объекта и раз­мером капиталовложения (известной ценой приобретения).

Доходный подход в оценке недвижимости

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Курсовая работа: Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. [1]

Доходный метод оценки недвижимости примеры

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. [11] Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Ссылка на основную публикацию