Можно Ли В Договоре Аренды Предусмотреть Что Арендатор Должен Помимо Арендной Платы Оказывать Услуги И Как Определить В Договоре Их Стоимость

Содержание

Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога — включает ли она его ставки или нет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса РФ) .

Новые разъяснения об аренде

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

Как арендатору транспортного средства с экипажем согласовать размер арендной платы

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу № А70-3501/2010).

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (Одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг

Арендодателю при выборе указанной формы арендной платы следует учитывать, что, если в течение срока действия договора у него отпадет необходимость в получении услуг, он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме.

Из буквального содержания пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Для надлежащего определения услуг сторонам необходимо согласовать:

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Поэтому в договоре аренды устанавливается механизм возмещения затрат арендодателя. Лучше всего настоять, чтобы эта сумма указывалась отдельно от арендной платы, и прямо назвалась компенсацией расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Данный порядок является наиболее «прозрачным» для проверяющих, а значит, и наиболее безопасным. К тому же он полностью соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и уже давно одобрен Минфином России (письмо от 19.01.06 № 03-03-04/1/43).

И наконец, остановимся на условии договора, которое может привести к необходимости пересчитать налоги за весь срок аренды. И хотя в отношении объектов недвижимости это условие на практике встречается не часто, рассказать о нем стоит из-за глобальности налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ). Точнее, о разновидности выкупа, при которой арендная плата полностью или частично засчитывается в выкупную стоимость арендуемого имущества.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Коммуналка в — налоговом учете арендатора и — арендодателя

НДС. Арендатор может принять к вычету входной НДС в части, приходящейся на потребленные им коммунальные услуги, на основании счетов-фактур, перевыставленных ему арендодателем (даже если арендодатель применяет УСН) Письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12 ; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 3) . Кроме того, арендатор может принять к вычету НДС по агентскому вознаграждени ю п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ .

В ситуации, когда по договору аренды арендатор должен сам заключить договор и уплачивать коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, возникает риск, что арендатор свои отношения с коммунальщиками не оформит и оплачивать коммуналку не будет. Тогда коммунальные долги арендатора придется оплачивать собственник у Постановление Президиума ВАС от 04.03.2014 № 17462/13 .

Как сторонам договора аренды выгоднее оформлять и учитывать стоимость коммунальных услуг

Суды также на стороне налогоплательщиков. Так, в Постановлении от 10.03.2009 N 6219/08 Президиум ВАС РФ установил, что арендатор получал электроэнергию в связи с использованием арендуемых помещений, а значит, арендная плата состояла из двух частей — постоянной и переменной. Поэтому арендатор вправе принять к вычету НДС по счету-фактуре, выставленному арендодателем. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Центрального от 06.07.2011 N А35-11201/2009 и Северо-Западного от 27.12.2010 N А56-7049/2010 округов.

Однако есть судебные решения, в которых арбитры указывают, что если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 11.02.2008 N Ф08-8206/07-3204А и Восточно-Сибирского от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07 округов).

Как арендатору транспортного средства с экипажем согласовать размер арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, рассчитанную в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора».

Вместе с тем, возможна обратная ситуация, когда транспортное средство передано до заключения договора аренды. При этом в договоре сделана оговорка о том, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае сам по себе факт передачи объекта аренды не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п. 6 информационного письма № 66).

Виды (формы) арендной платы

Определения улучшений Гражданский кодекс РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.

ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Условие о размере арендной платы по договору аренды объектов недвижимости является существенным. Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

При этом в любом случае арендодателю важно, чтобы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно следующие:

  • суммы амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу;
  • суммы налога на имущество, приходящиеся на сданное в аренду имущество;
  • суммы земельного налога, приходящиеся на сданные в аренду здания и сооружения вместе с земельными участками;
  • долю общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящуюся к выручке, полученной от сдачи имущества в аренду;
  • коммунальные и прочие расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием имущества, сданного в аренду.
Рекомендуем прочесть:  Квартиры с обременением что это

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале — полностью переложить их на арендодателя. В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.
Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием «эксплуатационные, накладные и прочие расходы». При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя. Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.
Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.
При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае — части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст. 564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов. В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы — коммунальные платежи, а под накладными расходами — поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости. По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.
Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: «Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды».
По мнению некоторых арендодателей, выражение «иные формы оплаты аренды» позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению «переменной части арендной платы». Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты — денежную или неденежную. Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами. В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.
Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы». Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:
«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».
Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2020 N 09АП-11628/2020 по делу N А40-126177/2020.
Однако часть судов решает вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом. Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346 указано: «Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг. »
В состав коммунальных услуг обычно входит потребление электричества, воды и теплоэнергии, а также услуги по водоотведению. Размер потребления таких услуг регулируется путем установки индивидуальных приборов учета, фиксирующих потребление ресурсов. Однако арендодатели не всегда устанавливают такие приборы учета и препятствуют их установке арендаторами. Арендодатель может поставить один прибор учета на здание, а между арендаторами распределять расходы пропорционально площади арендуемого помещения. При этом ресурсопотребление разных арендаторов может быть разным даже при равенстве арендуемых площадей. Сами здания, в которых находятся арендуемые помещения, могут значительно отличаться потреблением ресурсов в силу местоположения, архитектурных решений, их конструкции.
При заключении договора аренды арендатор может столкнуться с установлением лимитов на пользование коммунальными услугами (обычно электроэнергией), за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы. Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 N 06АП-5251/2010). Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.
В офисных и торговых центрах коммунальные платежи подразделяются на составляющие: оплата услуг, потребленных арендатором, и компенсация части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление мест общего пользования, водоснабжение и канализация общих туалетных комнат и проч.). Как уже было сказано выше, практика возложения на арендатора обязанностей по оплате коммунальных платежей не соответствует позиции высших судебных органов. Возложение же обязанности по оплате коммунальных расходов в помещениях, которые не используются арендатором напрямую, представляет собой переложение арендодателем бремени содержания принадлежащего ему имущества, установленного ст. 210 ГК РФ, на третьих лиц. Все расходы арендодателя по содержанию принадлежащего ему имущества, предполагающего возможность свободного публичного пользования и не являющегося объектом аренды, ввиду отсутствия прямого указания на это в договоре и акте приема-передачи, должны покрываться арендодателем самостоятельно, в том числе из сумм получаемой им арендной платы. Иной подход означал бы возможность возложения собственником всех расходов по содержанию принадлежащего ему имущества на третьих лиц и получение им доходов от использования собственности без несения бремени ее содержания, что противоречило бы п. 3 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 10 ГК РФ, устанавливающим принцип добросовестности в гражданских правоотношениях и запрет на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В практике арендных отношений часто встречаются договоры, условиями которых предусматривается возложение на арендатора обязанности по компенсации расходов арендодателя по уплате вообще всех платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией принадлежащего ему объекта недвижимости: налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей, расходов по содержанию земельного участка, на котором расположено здание, и т.д. В договоре аренды такие условия обычно охватываются понятием «накладные расходы». Возможность возложения на арендатора вышеперечисленных расходов установлена, по мнению арендодателей, положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».
К сожалению, суды периодически принимают малообоснованные решения по данному вопросу, возлагая на арендатора обязанность по оплате таких расходов и подтверждая тем самым возможность переложения бремени содержания собственности на третьих лиц. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006 указано: «Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. »
Между тем в судебной практике существует и иная точка зрения. Так, Арбитражным судом г. Москвы в решении по делу N А40-242646/2020 было указано: «Вместе с тем суд указывает на то, что фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества, которое в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ также возложено на собственника имущества». Данная позиция была поддержана Девятым апелляционным арбитражным судом в Постановлении N 09АП-51613/2020-ГК, указавшем: «По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения а фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества собственника».
Следует отметить, что гражданским законодательством РФ не предусмотрено возможности возложения на арендатора бремени содержания имущества, которым он не владеет и не пользуется, а титул собственности, а также права владения и пользования на которое закреплены за другим лицом. Таким образом, возложение на арендатора обязанности по оплате расходов, связанных не с содержанием арендованного имущества, а с эксплуатацией и содержанием мест общего пользования или земельного участка под зданием, нельзя признать соответствующим действующему законодательству РФ.
В отношении расходов на содержание земельного участка необходимо отметить, что в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ «установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором». Представляется, что и при аренде части здания или сооружения, которым является арендуемое помещение, должна действовать указанная норма, что позволяет сделать вывод о неправомерности возложения на арендатора расходов на содержание земельного участка.
Вышеуказанные проблемы возникают при заключении договора аренды ввиду различного толкования положений п. 2 ст. 614 и п. 2 ст. 616 ГК РФ, определяющих, соответственно, порядок установления и оплаты арендных платежей и случаи отнесения расходов по содержанию арендованного имущества на арендатора. Рассматривая вопрос правомерности отнесения на арендатора расходов по содержанию имущества, необходимо отметить, что законодатель вкладывал в норму п. 2 ст. 616 ГК РФ смысл, в соответствии с которым арендатор обязан осуществлять расходы, связанные с содержанием исключительно арендованного имущества, но не имущества, которое хотя и является составной частью того здания или сооружения, но не является объектом аренды. Данная позиция вытекает как из содержания п. 1 ст. 616 ГК РФ, в которой речь идет об обязанностях по капитальному ремонту арендованного имущества, так и из содержания п. 2 этой статьи, которым на арендатора возлагаются обязанности по надлежащему содержанию и текущему ремонту имущества. Расширительное толкование вышепоименованной нормы не может быть признано обоснованным, так как допущение возможности возложения на арендатора обязанности оплаты расходов, связанных с содержанием имущества, не являющегося объектом аренды, позволит возложить на него же и обязанности по текущему ремонту такого имущества, что будет явно противоречить как положениям ст. 210 ГК РФ, так и смыслу законодательства об аренде.
Помимо вышеуказанных проблем, одним из наиболее важных вопросов, связанных с арендой помещений, является вопрос правомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договора с управляющей многоквартирным домом компанией при аренде нежилых помещений в жилом доме и несения арендатором расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика, основывающаяся на ст. 161, 162 ЖК РФ, в силу которой возложение на арендатора обязанностей по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов недопустимо. Указанная позиция была высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 и подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Выводы суда основаны на положениях ГК РФ, согласно которым расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник, если иное также не установлено законом или договором. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также расходов по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом. Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Как уже было сказано выше, ст. 654 ГК РФ сторонам предписано при заключении договора аренды здания или сооружения согласовывать размер арендной платы под страхом признания договора с отсутствием условия о согласованной цене аренды незаключенным. Представляется, что указанные положения справедливы и для договора аренды части здания — помещения. Таким образом, сторонам при заключении договора аренды, объектом по которому является помещение, необходимо тщательно рассматривать вопрос о размере арендной платы и расходах по содержанию арендованного имущества. Арендатору, во избежание излишних расходов, связанных с арендой, необходимо проверять обоснованность возложения на него обязанностей по уплате дополнительных платежей за содержание и эксплуатацию имущества, не являющегося непосредственным объектом аренды. В нынешних экономических условиях это не является большой проблемой, так как рынок аренды помещений достаточно насыщен и арендаторы обладают большой свободой выбора.
Арендодатели вынуждены менять подход к аренде своих объектов, применяя иные принципы формирования стоимости аренды, в том числе снижая размер спорных дополнительных расходов. Наиболее обоснованным представляется такое планирование финансовой деятельности арендодателей, при котором эксплуатационные, коммунальные и иные расходы включаются в базовую ставку арендной платы, пусть даже и в ущерб возможности оперативно перекладывать рост таких расходов на арендаторов. Между тем такой принцип формирования стоимости аренды позволит арендодателям избежать судебных процессов, в ходе которых пункты договора, в силу которых на арендатора возлагаются дополнительные расходы, могут быть признаны недействительными, а с арендодателя взыскано неосновательное обогащение за весь период действия договора аренды. Безусловно, согласование такого важного договора, каким является договор аренды офисного помещения, стоит доверять опытным юристам, имеющим богатый опыт разрешения преддоговорных споров и споров, связанных с исполнением договора аренды.

Рекомендуем прочесть:  За сколько сдать квартиру

Налоговые последствия договора аренды

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

ГЛАВА 33

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Условие об арендной плате в договоре аренды

Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».

  1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.
  2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей. Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров». Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.
Ссылка на основную публикацию