Подводные Камни Ипотеки На Вторичном Рынке

Содержание

Подводные камни — программы субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья

Можно предположить, что условием т. н. связной сделки станет «прямое перечисление» всей или части суммы льготного кредита на счет застройщика (в качестве оплаты бывшим собственником “ вторички ” квартиры в новостройке) после подписания договора купли-продажи. Но в таком случае у покупателя залогового объекта на вторичном рынке жилья возникают риски, связанные с возможным отказом в регистрации перехода права собственности. Дело еще более усложняется, если предположить, что покупка новостройки осуществляется с привлечением заемных средств.

На рынке первичного жилья государство стало субсидировать ипотеку еще в марте этого года. В итоге рынок ожил, и количество сделок в новостройках выросло в несколько раз. А вот ситуация на рынке вторичного жилья не изменилась до сих пор. Эксперты рынка констатируют отсутствие спроса на готовые квартиры, и основная причина в том, что ипотечные ставки на такое жилье очень высокие. Однако на государственном уровне уже обсуждается вопрос о возможном субсидировании и “ вторички ” . Нужно это или нет, к чему приведет, хорошо это или плохо, “ Квартирный вопрос ” узнал у экспертов рынка недвижимости.

Подводные камни — субсидированной ипотеки на вторичном рынке жилья

При этом важно отметить: оживление покупательской активности на вторичном рынке жилья, очевидно, не является самоцелью будущей программы. Предложение о распространении мер государственной поддержки ипотеки на этот сегмент в конечном счете направлено на активизацию спроса на рынке новостроек, где еще летом было отмечено снижение стимулирующего эффекта льготной ипотеки. По сообщениям информагентств со ссылкой на заместителя министра финансов РФ Алексея Моисеева, новая схема субсидирования предполагает проведение т. н связной сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынках жилья.

«По нашим оценкам, до 85% сделок на «вторичке» — это альтернативные операции купли-продажи, и примерно каждый пятый «продавец-покупатель» готов рассматривать в качестве альтернативы приобретение квартиры в новостройке», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

  • Была ли квартира приобретена в браке;
  • Является ли квартира совместным имуществом супругов или она была приобретена за личные деньги мужа или жены;
  • Есть ли между супругами брачный контракт, который устанавливает имущественные права супругов.
  • Не соглашайтесь на предложение продавца снизить официальную стоимость квартиры, уменьшив при этом налоговую нагрузку. Чем это может «аукнуться»:
  • Получите меньшую сумму имущественного вычета из налоговой;
  • Если по каким-то причинам вы захотите признать сделку недействительной в судебном порядке, то вернуть получится только «официально» уплаченные деньги;
  • При пользовании услугами агентств недвижимости или отдельных риэлторов, заключите с ними договор, в котором пропишите ответственность исполнителя, а также порядок уплаты вознаграждения;
  • Если продавец с покупателем договорились о безналичном виде оплаты, то не лишним будет использовать аккредитив – банковский инструмент, согласно которому покупатель перечисляет сумму сделки продавцу на специально открытый счет, а продавец, в свою очередь, чтобы воспользоваться полученной суммой, должен принести в банк заранее оговоренный сторонами документ – зарегистрированный договор купли-продажи или акт приема-передачи и т.д. Подробнее об этом можно узнать в банке;
  • Уже устоявшимся способом покупки квартиры наличными является аренда банковской ячейки. При осуществлении расчета, покупатель закладывает в ячейку оговоренную сторонами сумму. Все купюры внимательно изучаются на предмет подлинности и пересчитываются. Также может быть установлено условие, при котором продавец получает деньги. Сам процесс отличается диспозитивностью – стороны вправе сами устанавливать условия получения денег – предоставление банку определенного пакета документов или истечение определенного срока, выполнение неких действий;
  • Очень правильным способом является использование авансового платежа как способа обеспечения сделки и мотивации к скорейшему ее завершению. Следует отличать аванс от задатка. Аванс используется как сумма, которая уплачивается в счет стоимости квартиры, а задаток дается продавцу до уплаты полной стоимости, после чего возвращается покупателю. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток остается у продавца, а авансовый платеж возвращается покупателю.

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

Ипотека под вторичное жилье

Я наверно консерватор и ко всему новому отношусь с опаской. Вторичное жилье для меня идеальное решение, потому что с таким жильем меньше юридических сложностей, не нужно ждать, пока построится новый дом (и построится ли, ведь всегда есть риск, что строительство может быть заморожено). Я сейчас оформляю кредит на покупку вторичного жилья, чего и всем советую. Вторичное жилье конечно требует некоторых дополнительных затрат на ремонт, но это уже мелочи (ведь в новостройках внешних работ не меньше, чем во вторичном).

Рекомендуем прочесть:  Постоянная прописка в служебной квартире

Также некоторые проблемы с ипотекой на вторичное жилье возникают в том случае, когда необходимо указать полную сумму за квартиру, ведь тогда налоги составляют достаточно серьезную часть, а многие стараются этого избежать.

Риэлторы предупреждают о «подводных камнях» программы субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья

Стимулирование ипотечного спроса на вторичном рынке путем снижения ставок по кредитам в рамках программы господдержки (на данный момент предполагается, что ставки не превысят 12 % при том, что базовые предложения банков — от 13,5 %) не грозит покупательским ажиотажем, но может увеличить количество сделок в этом сегменте на 10-15 %. Однако ожидаемый эффект возможен только при условии создания четкого и понятного механизма реализации программы.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке чаще всего предполагает отложенное решение жилищного вопроса и неизбежные расходы, связанные с необходимостью оплаты съемного жилья на время постройки дома, оформления собственности на жилплощадь, ремонт. Прибавим сюда «классические» риски задержки строительства и недостроя. Все это — минусы, которые существенно ограничивают круг потенциальных желающих обменять «синицу в руке» (уже имеющуюся в собственности жилплощадь) на «журавля в небе» (квартиру в строящемся доме). Следовательно — исключают массовый характер таких сделок на рынке жилья.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители. А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.

Какие подводные камни при приобретении квартиры

  1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
  2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.
  1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
  2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке. Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов. Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.

О дополнительных расходах за получение ипотеки почти всегда умалчивают. Иногда банк взимает дополнительную комиссию за предоставление денежных средств или открытие счета. Финансовые организации часто берут плату за самые мелкие услуги.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Подводные камни» программы субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья

При этом важно отметить: оживление покупательской активности на вторичном рынке жилья, очевидно, не является самоцелью будущей программы. Предложение о распространении мер государственной поддержки ипотеки на этот сегмент в конечном счете направлено на активизацию спроса на рынке новостроек, где еще летом было отмечено снижение стимулирующего эффекта льготной ипотеки. По сообщениям информагентств со ссылкой на заместителя министра финансов РФ Алексея Моисеева, новая схема субсидирования предполагает проведение т. н связной сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынках жилья.

Рекомендуем прочесть:  Если муж не работает сколько будут алименты

Можно предположить, что условием т. н. связной сделки станет «прямое перечисление» всей или части суммы льготного кредита на счет застройщика (в качестве оплаты бывшим собственником «вторички» квартиры в новостройке) после подписания договора купли-продажи. Но в таком случае у покупателя залогового объекта на вторичном рынке жилья возникают риски, связанные с возможным отказом в регистрации перехода права собственности.

Подводные камни — при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

  1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
  2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
  3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
  4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
  5. Откажитесь вносить предоплату.
  6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
  7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
  8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
  9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

Какие риски могут быть при покупки «вторички»

  • технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
  • юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.
  • подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
  • выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
  • если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
  • после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
  • квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
  • обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.

Подводные Камни Ипотеки На Вторичном Рынке

Оформить ипотечный кредит на квартиру гораздо проще, так как оценка квартир обычно более ясна и логична. Чтобы правильно оценить элитный объект загородного рынка приходится вовлекать высочайших профессионалов. Банкиры чаще всего не имеют ресурсов для того чтобы адекватно оценить объект и вместе с этим они не доверяют независимым оценочным компаниям, поэтому нередко разные кредиторы под залог одного и того же объекта могут предлагать суммы, которые будут отличаться друг от друга на 40 и более процентов. Таким образом, оформить в залог можно участки с подрядом или готовые дома с землей, но не участки без подряда.

Специалисты утверждают, что банки чаще всего дают кредит в том случае, если земля в поселке оформлена под индивидуальное жилищное строительство. Однако таких поселков немного, большее число поселков имеют вид разрешенного использования земли «под дачное строительство». Следует напомнить, что первоначально заемщику нужно иметь на руках довольно крупную сумму, а также предоставить банку немало гарантий.

Ссылка на основную публикацию