Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом

1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

Управление многоквартирными домами

  • Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
  • Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
  • Статья 164 ЖК РФ

    1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

    В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь «прозрачную» квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

    Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом

    1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
    2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
    3. Заключение договоров на обслуживание дома.

    Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2023 – 2023 годах

    • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
    • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
      • утверждение формы управления;
      • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
      • подписание договора на обслуживание.

      Непосредственное управление многоквартирным домом

      Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

      Жилищное право

      Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.

      PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

      • представляет интересы жильцов;
      • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
      • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
      • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

      Непосредственное управление домом – что это такое

      Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

      Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

      2. Законом предусмотрены одинаковые обязанности по ремонту и содержанию дома независимо от способа управления домом. Деньги из городского, регионального или федерального бюджета, на капитальный ремонт дома, находившегося в непосредственном управлении, получить очень сложно, т.к. предпочтение отдается ТСЖ и домам, находившимся в управлении управляющей организации. Законодательством не предусмотрено выделение денежных средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства при непосредственной форме управления многоквартирным домом. Это значит, что для старых домов непосредственное управление наименее приемлемо, поскольку требует больших капиталовложений на ремонт общего имущества.

      Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

      Создание служб заказчика было обусловлено требованиями действующего тогда законодательства (а именно ст. 20 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»), а вовсе не экономической целесообразностью. В то время законодатель делал упор на ограничение роста цен на жилищно-коммунальные услуги, демонополизацию сферы управления жилищным фондом и снятие социальной напряженности в среде потребителей этих услуг. Деятельность служб заказчика строилась на дотационной зависимости от муниципального бюджета, так как население было не в состоянии оплачивать ЖКУ. Полная оплата ЖКУ формировалась в службах заказчика и состояла из консолидированных средств – бюджетных поступлений и платежей населения. При этом даже консолидирование средств на оплату ЖКУ не обеспечивало покрытия издержек поставщиков услуг. Предпринимаемые Правительством РФ неоднократные попытки демонополизировать сферу управления многоквартирными домами не увенчались успехом.
      В течении последних 14 лет эти показатели не претерпели изменений. Собственники помещений в многоквартирном доме не проявляли активности при выборе новых управляющих организаций. В тех случаях, когда они инициировали проведение общих собраний по выбору способов управления, оказывалось, что выбирать не из чего. Фактически на рынке управления не сложилась конкурентная среда. В настоящее время не составляет особого труда провести ревизию старого законодательства и критически оценить его результаты, но не следует забывать, что введение института служб заказчика было обусловлено определенными экономическими и политическими обстоятельствами, сложившимися в обществе.
      Идея создания служб заказчика на все виды жилищно-коммунальных услуг в интересах потребителей не устраненных законодательных пробелах и коллизиях, а также бюджетное дотирование их деятельности не нашли широкой поддержки в муниципальных образованиях вплоть до принятия Жилищного кодекса. Для создания служб заказчика необходимо было ликвидировать действовавшие жилищно-эксплуатационные организации, которые экономически вполне устраивали органы местного самоуправления, особенно в сельских поселениях. Деятельность этих организация была понятна органам муниципальной власти, прогнозируема и при существующей системе налогообложения, ценообразования и тарифного регулирования вполне оправданна.
      Федеральные органы власти упорно требовали создавать на местах службы заказчика. В результате некоторые муниципальные образования произвели формальную смену «вывесок» жилищных организаций. Жилищно-эксплуатационные организации стали называться службами заказчика, но продолжали предоставлять весь набор ЖКУ как трестовые организации и в свете нового жилищного законодательства оказывались в более выгодных условиях, чем те, которые разделили функции заказчика и подрядчика.
      Первое, с чем столкнулись службы заказчика и муниципалитеты, — это несбалансированность договорных отношений между службой заказчика и собственниками жилых и нежилых помещений. Службы заказчика должны были отвечать своим имуществом по обязательствам собственников, а это приводило к банкротству таких организаций. Объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, которые возлагались на службу заказчика, не обеспечивались в полном объеме платежами собственников и бюджетными дотациями. Граждане не исполняли своих обязательств по оплате ЖКУ как собственники недвижимого имущества, а действующее законодательство не позволяло привлечь их к ответственности в полном объеме. Службы заказчика держались на плаву только благодаря бюджетной поддержке.
      Второе — при расчетах с подрядными организациями за выполненные работы и оказанные услуги возникал налог на добавленную стоимость, что приводило к дополнительному разбалансированию договорных отношений.
      Третье – недостатки тарифного регулирования, которые бременем расходов легли не на потребителей, а на службу заказчика и бюджет муниципалитета.
      Четвертое — служба заказчика привлекалась к административной и имущественной ответственности в части необеспеченных собственниками обязательств. Она несла ответственность (убытки) не по свои обязательствам, а это 40-50 тыс. руб. за одно административное правонарушение! К ним можно добавить и возмещение ущерба в случае причинения вреда имуществу собственников помещений при деликтных отношениях. Убытки в этом случае на порядок превышают санкции за административное правонарушение.
      Эти и другие неразрешенные проблемы легли в обоснование целесообразности дальнейшего существования в жилищном законодательстве института службы заказчика. Идеологи новых жилищных преобразований считают, что службы заказчика не дали экономического эффекта при осуществлении своей деятельности. И они правы, так как в деятельности служб заказчика законодательно не закладывались экономические основы договорных отношений.
      Новое законодательство взамен служб заказчика вводит институт управляющих многоквартирными домами. Следует обратить внимание на то, что управляющие организации попали в те же условия, в которых находились службы заказчика, и в основу их деятельности опять не заложены экономические выгоды при предоставлении коммунальных услуг. Они должны функционировать без извлечения прибыли. В связи с этим можно понять, почему управляющие организации в настоящее время стараются уйти в свое деятельности от предоставления коммунальных услуг собственникам помещений.
      Одним из вариантов такого ухода является непосредственный способ управления, когда каждый участник договорных отношений самостоятельно отвечает по взятым обязательствам. Ресурсоснабжающие организации вступают в прямые отношения с потребителями услуг и предоставляют им коммунальные ресурсы на внешней границе общего имущества. На этот способ управления в последнее время наблюдается много нападок в связи с тем, что он начинает приобретать массовый характер, а это не входило в планы при создании Жилищного кодекса РФ.
      В непосредственном способе управления процедура вступления собственников помещений в договорные отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями значительно упрощена по сравнению с другим способом управления – управляющей организацией. Не возникает проблем со вступлением в договорные отношения, с тарифным регулированием, а также с понуждением собственников помещений к заключению договоров, так как все договоры подписывает уполномоченное собственниками лицо. Таким уполномоченным лицом может быть:
      — один из собственников. Полномочия представителя возникают в силу закона, т.е. без доверенности, и оформляются протоколом общего собрания. В данном случае уполномоченное лицо необходимо наделить правами на подписание с ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями договоров на осуществление контроля исполнения взятых ими обязательств, а также актов выполненных работ и оказанных услуг. Срок такого представительства законодательно не ограничен. Уполномоченное лицо в договорных отношениях с третьими лицами выступает от имени и за счет собственников помещений. По заключенным уполномоченным лицом договорам права и обязанности возникают у собственников помещений. Договоры с третьими лицами оформляются уполномоченным лицом в письменной форме в двух экземплярах (по одному экземпляру каждой стороне). В ряде городов уполномоченным собственниками лицом стали выступать органы местного самоуправления (собственник муниципального имущества), что значительно сократило общее число представителей. Органы местного самоуправления в этой ситуации имеют реальную возможность повлиять на качество и объемы предоставляемых услуг населению, а также защитить свои собственные интересы, что немаловажно в рыночных отношениях.
      Нередко можно услышать, что при непосредственном способе управления многоквартирным домом собственники помещений обязаны самостоятельно выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, распределив эти обязанности между собой: кто-то осуществляет уборку подъездов, специалисты из числа проживающих ремонтируют трубы или восстанавливают электропроводку и т.д.
      Это ошибочное мнение. Закон не возлагает таких обязательств на граждан. При данном способе управления услуги и работы по содержанию общего имущества должна осуществлять обслуживающая организация, которую выберут собственники помещений на общем собрании или иное лицо. В данном случае любое физическое или юридическое лицо может быть представителем собственников помещений в многоквартирном доме. На практике такими лицами выступают информационные расчетные центры, органы территориального общественного самоуправления, домкомы, коммерческие и некоммерческие организации, индивидуальные предприниматели. Представитель выполняет представительские и управленческие функции:

      Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

      Наш Домовой комитет от имени собственников квартир заключил с УК «Лотос» договор на содержание и ремонт дома (точнее «общего имущества жилого дома»). Оплата коммунальных услуг, предоставляемых жильцам дома соответствующими организациями (поставщиками), в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ, производится каждым жильцом самостоятельно и настоящим договором не регламентируется .

      Рекомендуем прочесть:  Росреестр выписки из егрп
    Ссылка на основную публикацию