Можно Ли В Новый Договор Аренды Включить Задолженность По Прекращенному Договору

Содержание

Можно Ли В Новый Договор Аренды Включить Задолженность По Прекращенному Договору

Соглашение о расторжении договора прекращает обязательства на будущее, но не те что у сторон остались по расторгнутому договору. Так что, если договором предусмотренна ответственность за досрочное расторжение — ИМХО применяется независимо от того когда подписывается соглашение о расторжении.

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Начисление долга за аренду участка, если срок действия договора истек

Хотелось бы получить комментарий специалиста. В 2010 году был заключен был договор аренды земельного участка на 3 года. В договоре прописано, что срок аренды устанавливается на 3 года с даты его гос. регистрации. Гос. регистрации прошла, 10 июля этого же 2010 года. Аренду я платил исправно, но потом по истечению 3-х лет, мне участок стал не нужен я перестал платить. Недавно мне пришло уведомление о задолженности (договор заключен с муниципалитетом) причем начисления шлии за 2014, 2020, 2020 гг. Орган ссылается на пункт 2 статьи 610 ГК, насколько это законно ?

То, что арендодатель ссылается на ст. 610 ГК РФ, не совсем понятно, в случае, когда срок аренды определен договором. Вам следует направить арендодателю возражение на уведомление о задолженности, сославшись на пункт договора, где установлен срок аренды равный 3 годам.

Порядок взыскания задолженности по договору аренды

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество. Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество. Например, для здания это адрес и квадратура.

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Прекращение арендных отношений

Что касается ситуации, когда договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды. То есть сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.11 по делу № А75-8354/2010).

Момент прекращения арендных отношений при судебном расторжении. В случае расторжения договора в судебном порядке он считается расторгнутым с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Что касается обязательств по внесению арендной платы, то и в этом случае они прекратятся только после того, как арендатор вернет объект аренды по акту.

Рекомендуем прочесть:  Пособие для малоимущих как оформить

Как расторгнуть договор

Если вы потребитель, то можете отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время. Такое право дает вам статья 32 закона «О защите прав потребителей». Она же предупреждает, что вам придется возместить исполнителю фактически понесенные им расходы.

  1. по соглашению сторон — если никто не возражает;
  2. через суд — если другая сторона категорически против;
  3. по инициативе одной из сторон без обращения в суд — если право такой стороны на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом или самим договором.

Гражданское право

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки — в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

Как расторгнуть «нерасторгаемый» договор аренды

Самый простой вариант быстрого расторжения договора – заранее прописанная для арендатора возможность в любое время отказаться от помещения, предупредив об этом арендодателя, к примеру, за 2 месяца. И если причина переезда – стоимость аренды, многие арендодатели могут пойти на уступки и снизить ставки.

Для выяснения этого вопроса нужно не только внимательно изучить текст договора. Следует посмотреть, как описан предмет аренды, как обозначен на техническом плане, как сформулированы условия о размере арендной платы. Также нужно проанализировать всю переписку, предшествующую договору. Возможно, одна сторона предлагала какое-либо условие, которое потом не было включено в договор. При этом в самом документе отсутствует фраза о недействительности переписки, предшествующей договору. Признание договора недействительным . Наиболее часто встречающиеся основания:

Пятый Арбитражный апелляционный суд

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.

Судами признан несоответствующим нормам права довод заявителя о том, что в данном случае установление нового размера арендной платы (пункт 3.1) не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а именно пункта 6.3. договора.

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

Однако арендодатель не может предложить арендатору условия, более худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам – 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.

Суд кассационной инстанции отметил, что истец (арендатор) ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы. Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков. Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком (арендодателем).

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Рекомендуем прочесть:  Льготы по коммунальным услугам инвалидам 3 группы

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя арендатор сможет только при условии, что в договоре прописаны конкретные основания для расторжения

Особое значение в рассматриваем аспекте представляет Определение Верховного суда РФ от 21.04.2020 по делу № 307-ЭС14–8324, А66-10302/2013. Как констатировал ВС РФ, дополнительное соглашение об изменении ранее одобренного обществом договора аренды — самостоятельная сделка. Такая сделка нуждается в новом одобрении, если она влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. При этом суд указал, что если дополнительное соглашение влечет за собой очевидно выгодные последствия для общества в виде сбережения арендной платы, то его одобрение не требуется.

Таким образом, сторонам нужно прописывать в договоре не только порядок расторжения договора, но и сами основания (помимо тех, которые установлены в ст. 619 и 620 ГК РФ), по которым стороны будут вправе расторгнуть договор. Между тем, как можно понять из предоставленной информации, в рассматриваемом случае в договоре было указано лишь на то, что «если арендатор желает расторгнуть договор по иным основаниям, он обязан письменно предупредить контрагента за месяц до расторжения». Конкретные основания для расторжения договора прописаны не были. Следовательно, права в одностороннем порядке требовать расторжения договора по причине экономической нецелесообразности дальнейшего использования помещения и закрытия размещенного в нем филиала у арендатора нет. Арендодатель может отказаться от расторжения договора, сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений.

Соглашение о расторжении договора аренды

Договоренность о расторжении между сторонами арендного договора (арендатором/арендодателем) подлежит оформлению в виде отдельного соглашения, в случае, если по тем или иным причинам, у какой-либо из сторон отсутствует возможность исполнения принятых на себя обязательств в рамках ранее оформленного и действующего договора.

Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т. п. в аренду, с определением нового срока.

Уведомление о прекращении аренды

На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля 2020 г. договора аренды № 5 земельного участка с кадастровым номером 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г. Воркута, ул. Власинская, 15, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Прошу подписать Акт сверки взаиморасчетов, а передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.

Уведомление о прекращении договора аренды актуально и для арендатора. С помощью такого документа он сможет доказать, к примеру, необоснованное уклонение арендодателя принять имущество после окончания договорных обязательств. Или подтвердить свое намерение не заключать новый договор на тех же условиях.

Договор аренды: Если Вы арендодатель

Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив». Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором. Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя. Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

Ссылка на основную публикацию