Перевод из нежилого фонда в жилой

Перевод помещения из нежилого в жилое: правила, порядок и тонкости

Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.

Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно превратить в жильё даже производственное помещение.

Перевод нежилого помещения в жилое

1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации. Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Перевод из нежилого фонда в жилой

Бывают и противоположные случаи. Например, собственник отдельно стоящего нежилого здания хочет осуществить перевод нежилого помещение в жилое помещение. Процедуры перевода помещений в жилой фонд и перевод нежилого помещения в жилое в целом схожи.

Зачастую у собственников квартир возникает необходимость перевода помещения в нежилой фонд. Это связано с рыночными факторами: стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше жилой, а также невозможностью найти нежилое помещение небольшой площади и в нужном месте. Предложений по продаже квартир на первом этаже, наоборот, много. Так что легче бывает подобрать подходящую квартиру и перевести ее в нежилой фонд, чем ждать, пока на рынке появится подходящая ему готовая коммерческая недвижимость.

Перевод помещения в жилой фонд

Также отметим, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. при устройстве отдельного входа (в т. ч. и при переводе из жилого помещения в нежилое) необходимо решение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах о передаче в пользование части общего имущества (не менее 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений дома).

1. Заявление собственника или уполномоченного лица о переводе помещения.
2. Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально засвидетельствованные копии).
3. План помещения, его техническое описание. При переводе жилого помещения потребуется также его технический паспорт.
4. Поэтажный план дома: «поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений», «план второго этажа помещений, находящихся над квартирой», «план подвала, находящегося под квартирой».
5. Проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный в установленном порядке (если таковые требуются).

Перевод нежилого помещения в жилое: ограничения и процедура перевода

Это основной пакет документов. Если в процессе рассмотрения требуются дополнительные документы, чтобы уточнить некоторые несоответствия, то заявитель их должен предъявить. При приеме документов заявителю выдается расписка, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с положительным или отрицательным решением о переводе жилья в другой статус.

В наше время, когда остро ощущается нехватка «жилых квадратных метров», люди пытаются любыми способами решать эти насущные проблемы. В многоэтажных жомах некоторые жильцы стали переделывать лоджии, балконы и технические этажи под жилые зоны, расширяя квадратные метры комнат, переоборудуя их под кабинеты, кухни или спальни. Вторым отличным вариантом перевода нежилых помещений в жилые давно пользуются граждане европейских стран. Владельцы производственных и складских помещений делают в них перепланировку, подводят водоснабжение и канализационные стоки. Такие помещения очень ценятся из-за своих площадей и высоких потолков, где можно оборудовать несколько многоуровневых квартир. Владельцы частных домов переоборудуют чердачные помещения в уютные мансардные комнаты, очистив их от хлама и утеплив.

Перевод жилого помещения в — нежилое

• заявление;
• документы на собственность;
• справка о том, что в квартире никто не прописан;
• технический паспорт помещения;
• план помещения;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки переводимого помещения;
• справка из АПУ о том, можно ли устраивать отдельный вход с улицы;
• выписка из ЕГРП;
• пакет документов для юридических лиц.

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Согласование перевода помещения из жилого в нежилой фонд

• для перевода помещения необходимо согласие владельца смежной квартиры;
• имеет значение форма управления жилым домом — если в нем действует ТСЖ (товарищество собственников жилья), то для оформления перевода и обустройства отдельного входа потребуется согласие общего собрания ТСЖ;
• при оборудовании отдельного входа необходимо учитывать, какие инженерные коммуникации проложены в месте предполагаемого входа;
• для газифицированных квартир необходимо отключить газоснабжение и получить подтверждающую справку Мосгаза.

• заявление с указанием причин перевода; пояснительную записку;
• комплект уставных и учредительных документов (если заявитель — юридическое лицо);
• правоустанавливающие документы на помещение;
• выписку из реестра собственников;
• документы БТИ;
• выписку из домовой книги;
• справку о назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой, и акт технического обследования, проведенного ДЭЗом;
• справку о том, что дом не числится в списках реконструируемых, подлежащих капитальному ремонту или сносу;
• заключение АПУ о возможности обустройства отдельного входа;
• заключение Госсанэпиднадзора;
• заключение Госпожнадзора;
• согласие Управы района;
• техническое заключение проектной организации.

Перевод из жилого в нежилой фонд

После получения распоряжения ДЖПиЖФ о переводе помещения из жилого в нежилое и выписки из протокола документы передаются в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, которая определяет официальную стоимость процедуры перевода, зависящую от назначения помещения. После оплаты, можно подавать документы для окончательного оформления права собственности.

• заявление установленной формы с указанием причин перевода в нежилой фонд;
• технический паспорт БТИ (поэтажный план, экспликация, справка ф. 1а, справка ф. 5);
• единый жилищный документ, выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных граждан в этой квартире;
• документы, подтверждающие право собственности;
• учредительные документы фирмы, владеющей квартирой;
• техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перевода в нежилой фонд;
• проект переустройства квартиры с переводом в нежилой фонд;
• проект фасада (устройство входной группы);
• проект электроснабжения, проект по выводу газа (если дом газифицирован);
• проект расчета шума (если установлены кондиционеры);
• геоподоснова из Мосгоргеотреста, ситуационный план;
• заключение Роспотребнадзора, МЧС УГПС, Москомархитектуры, АПУ, ОПС;
• заключение Мосгаза (если дом газифицирован), разрешение на присоединение мощности;
• согласование с балансодержателем дома (ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющая компания);
• распоряжение Мосжилинспекции;
• акт о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в жилом доме, подписанный Мосжилинспекцией, управой, балансодержателем, проектной организацией, подрядной организацией.
• согласование с авторами дома (при необходимости);
• дополнительные согласования с инстанциями, причастными к переводу квартиры в нежилой фонд.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Важным этапом перевода квартиры в нежилое помещение является проведение общего собрания жильцов дома, с целью согласования устройства отдельного входа, и получение не менее 2/3 голосов. Затем протокол общего собрания жильцов должен быть заверен в ГУИС и утвержден депутатами муниципального собрания района.

Процесс перевода в нежилой фонд достаточно сложен. Рекомендуем доверить данные работы нашей специализированной организации, имеющей необходимые контакты и связи в административных инстанциях, а так же многолетний опыт подобной работы. Это гарантирует положительный результат в реальные сроки по разумной цене.

Перевод нежилого помещения в жилое и наоборот

Застраивая города, архитекторы и проектировщики не предполагали потребность в нежилых помещениях расположенных в центре или на многолюдных улицах. Получить разрешение на постройку нежилого помещения практически невозможно в связи с сохранением внешнего вида улиц в больших городах и расположенными слишком близко друг к другу домами на улицах маленьких городов. Магазин (продуктовый, бутик), офис (организации, банки) построенный в доме центральной улицы города принесет своему владельцу большую прибыль, чем тот же самый магазин, но расположенный там, где есть возможность, возвести нежилое здание.

Возросшая деловая активность российских граждан на фоне отсутствия предложений на рынке нежилых помещений и их потребность в решении жилищных проблем стали ключевыми факторами в проявлении актуальности вопроса перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Обустройство офисов, магазинов на первых этажах многоквартирных домов, переустройство нежилых помещений в жилые все это направленно на удовлетворении возникшего спроса граждан.