С Какого Момента Арендатор Платит Арендную Плату Арендодателю По Договору Аренды Нежилого Помещения: С Момента Государственной Регистрации Договора Ил

Содержание

Адвокат Шинёв В

На практике часто возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность арендатора оплачивать пользование имуществом по договору аренды? Рассмотрим на примерах судебной практики несколько спорных ситуаций.

«. Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (далее — ОАО «ФСК ЕЭС») о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2010 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2010 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2010.

Условие договора аренды об оплате с момента его регистрации следует толковать с учетом условия о сроке для регистрации

В соответствии с условиями договора начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора. При этом одним из пунктов договора также установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с приложением к договору, в котором стороны согласовали порядок внесения оплаты (срок, оплачиваемый период, долю арендной платы от годового размера арендной платы в процентах).

В отзыве на иск общество указало на отсутствие у него обязательств по уплате арендных платежей, ссылаясь на условие договора, в соответствии с которым начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора.

С Какого Момента Арендатор Платит Арендную Плату Арендодателю По Договору Аренды Нежилого Помещения: С Момента Государственной Регистрации Договора Ил

Подобное условие согласуется с положением п. 2 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

«. Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 13.09.2004 N 869-517 истец предоставил ответчику в пользование Цех по производству линолеума. Срок действия договора установлен с 13.09.2004 по 31.12.2004. Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 20000 руб. в месяц.

Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

  • договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
  • договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
  • несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Учет арендатором платежей за аренду зданий и нежилых помещений

  • если объектом аренды являются здания и сооружения, то в первую очередь применяется § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ, а § 1 «Общие положения об аренде» используется в случаях, которые не регулируются специальной нормой;
  • если объектом аренды являются иные объекты недвижимости, то применяется § 1.

Аренда государственного имущества. Если арендодатели — органы государственной власти и управления либо местного самоуправления, а объектом аренды выступает федеральное или муниципальное имущество, а также имущество субъектов РФ, то необходимо применять п. 3 ст. 161 НК РФ, согласно которому налоговым агентом по НДС в этой ситуации является арендатор. В результате у «упрощенца» появляется обязанность исчисления, удержания из доходов арендодателя НДС и уплаты его в бюджет.

Девятый арбитражный апелляционный суд

Судом разъяснено, что положения ст. 22 ЗК РФ не подлежат применению, поскольку регулируют отношения перенайма, то есть договорного перехода прав и обязанностей арендатора. В данном случае, переход прав и обязанностей арендатора состоялся не на основании сделки, а в силу требований закона.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

В современном мире все может сдаваться в аренду недвижимое, движимое имущество, земля и другие объекты недвижимости. Для тех, кто столкнулся с такой задачей, мы предлагаем типовой договор аренды нежилого (коммерческого) помещения. Данный договор реально используется на практике, многие пункты в нем появились благодаря многолетнему опыту профессионалов в этой сфере.

Изменения и дополнения к договору могут быть, внесены через подписание дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение к договору составляется в форме, предусмотренной для составления самого договора.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы)

3.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

3.4.13. в течение ____ дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, с исправными сетями и сантехническим оборудованием.

Cменился собственник

Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый собственник приобретает, а старый утрачивает право на получение арендной платы вне зависимости от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.

С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом. Из этого следует, что даже если договор купли-продажи исполнен, и имущество передано новому собственнику (арендодателю), право на получение арендной платы у нового собственника возникнет с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю. В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.

Внесение арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно. Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

С Какого Момента Арендатор Платит Арендную Плату Арендодателю По Договору Аренды Нежилого Помещения: С Момента Государственной Регистрации Договора Ил

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.

Рекомендуем прочесть:  Процедура оформления квартиры в новостройке в собственность

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Сменился собственник арендуемого помещения

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Условия оплаты арендной платы в договоре

Следует обязательно указывать в договоре аренды на распределение расходов по уборке и вывозу мусора из арендуемого объекта и с прилегающей территории. Текущая уборка и хозяйственное обслуживание (мытье полов, замена перегоревших лампочек, починка неисправных розеток и т.п.) могут производиться как силами арендатора или арендодателя, так и силами третьей организации на основе договора на оказание услуг, заключенного с одной из сторон.

  • — арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь (постоянная часть);
  • — арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента передачи ему нежилого помещения в пользование (владение и пользование) по передаточному акту при отсутствии создания препятствий к пользованию арендованным имуществом

Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, но в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по не зависящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу. Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2023).

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае не предоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы, а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Адвокат Шинёв В

Апелляционный суд, установив, что земельный участок был передан предпринимателю на основании акта приема-передачи от 29.01.2007, пришел к выводу о том, что задолженность за пользование земельным участком в размере арендных платежей подлежит взысканию с предпринимателя за период с 29.01.2007 по декабрь 2008 г., а неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. с 09.05.2007. Данная позиция поддерживается положениями п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. При этом на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки уменьшена судом как не соответствующая последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд также указал на то, что пользование земельным участком до 29.01.2007 является неосновательным обогащением ответчика, но в связи с тем, что в рамках рассматриваемого дела такое требование истцом не заявлялось, пришел к выводу об отсутствии оснований для его взыскания.

Обязанность внесения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды прекращается после фактического возврата имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Условие договора аренды об оплате с момента его регистрации следует толковать с учетом условия о сроке для регистрации

В соответствии с условиями договора начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора. При этом одним из пунктов договора также установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с приложением к договору, в котором стороны согласовали порядок внесения оплаты (срок, оплачиваемый период, долю арендной платы от годового размера арендной платы в процентах).

Аналогичные разъяснения приведены в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2023 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее — Постановление № 49).

С какой даты возникает обязанность арендатора платить аренду новому собственнику

С какой даты возникает обязанность арендатора платить аренду новому собственнику помещения? Договор купли-продажи заключен на банкротных торгах, оплата по договору проведена полностью, акт приема-передачи подписан.

Но Росреестр приостанавливает регистрацию, т.к. требуется нотариальное удостоверение договора (приобретаем 90% доли помещения). Нотариус регистрирует договор, но ДАТА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ и АКТА ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ уже другая. (по закону о нотариате) Позднее на 2 месяца почти. И уже договор с новой датой пойдет в Росреестр.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

____________________________________________________, ОГРН _________________ о внесении _________________________ в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, ИНН ____________, местонахождение: ____________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны,
и _________________________________, ОГРН ________________ о внесении _______________________ в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица, ИНН ________________________, местонахождение: Российская Федерация, _____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице_____________________________________________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Заключение договора аренды устанавливает юридические права и обязанности и ответственность между арендатором и арендодателем. Основным моментом такого договора должна быть опись состояния помещения, переходящего в аренду. Так же должны, определены сроки, цели, правила пользования объектом и размер оплаты.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1.1. Арендная плата устанавливается за Объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей. Размер арендной платы рассчитан, исходя из существующего на момент заключения Договора земельного налога и при увеличении данного налога, арендная плата подлежит соразмерному увеличению в бесспорном порядке.

3.5. Оплата предоставляемых Арендодателем по заявкам Арендатора услуг (уборка территории, расчистка дорог, вывоз мусора) производится на основании выставленных Арендодателем счетов в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета. В случае неоплаты счета в установленный срок, заявка ликвидируется.

Кто получает арендную плату в период с даты передачи имущества до момента госрегистрации договора купли-продажи

Исходя из этого, до момента государственной регистрации перехода права собственности арендатор обязан платить арендную плату продавцу, а именно Общество, как лицу, сохранившему право собственности на объект недвижимости.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С Какого Момента Арендатор Платит Арендную Плату Арендодателю По Договору Аренды Нежилого Помещения: С Момента Государственной Регистрации Договора Или С Момента Подписания Передаточного Акта

«. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, сославшись на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы, п. 3 ст. 619 Кодекса, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ст. 313 Кодекса, предусматривающей возможность исполнения обязательства третьим лицом.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется. «

Cменился собственник

В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы. Как следует из статьи 551 ГК РФ, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием изменения их отношений с третьими лицами.

Согласимся, что этот подход нельзя признать безосновательным. Как мы знаем, собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю обладает ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во исполнение договора продажи недвижимости? По нашему мнению, нет.

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

  1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
  2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
  3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
  4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
  5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
  6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
  7. Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
  8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
  9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .
Рекомендуем прочесть:  Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

Что необходимо учесть арендодателю, заключая договор аренды недвижимого имущества

3. Если передаваемое в аренду недвижимое имущество содержит какие-либо недостатки, то лучше это сразу оговорить в акте приема-передачи имущества. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Следовательно, если арендатор примет помещение с какими-либо недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по назначению, то он не сможет на них ссылаться в дальнейшем.

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды не­дви­жимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме.

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).

До какого момента бывший арендатор недвижимости, купивший ее, должен платить арендную плату

Однако остается вопрос о том, насколько обоснована эта позиция ВАС РФ, причем основания это позиции лучше проявляются не столько в Постановлении Президиума № 8472/11, сколько в изданном одновременно с ним Постановлении Пленума № 73.

Проект Постановления Пленума ВАС РФ обсуждался с июня 2011 г. и уже в самом первом проекте указанный пункт был сформулирован именно таким образом, без каких-либо вариантов. В связи с этим вероятность того, что Президиум ВАС РФ за неделю до рассмотрения проекта Постановления Пленума придет к прямо противоположным выводам, стремилась к нулю. Участникам гражданского оборота дважды — в абстрактной и конкретной форме — дан сигнал о том, как будут рассматриваться подобные вопросы в дальнейшем.

С какого момента должны уплачиваться арендные платежи

Послушайте старожила. Я имею ввиду сообщение №3.
Плохого он не скажет
Если в договоре иного не установлено, то платить нужно за период с даты передачи по акту.
Но вот саму оплату правильно осуществлять после вступление договора в силу, что происходит при его государственной регистрации.
В этом и разница

AlexLaw44
Тоже считаю, что поскольку договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, то и платить необходимо с этого момента (в «моем» случае — с 29.04.2008).
Позиция К-та по управлению имуществом: исходя из п.2 Определения Конституционного суда от 05.07.2001 №154-О госрегистрация договора аренды представляет собой «правоподтверждающий, а не правоустанавливающий факт». При этом, поскольку договор зарегистрирован, то и действует он с даты начала срока аренды, указанного в самом договоре (с 24.03.2006 года), а не с момента его регистрации.

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента передачи ему нежилого помещения в пользование (владение и пользование) по передаточному акту при отсутствии создания препятствий к пользованию арендованным имуществом

По договору аренды происходит встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора — во внесении платы за пользование этим имуществом (ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ).

Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, но в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по не зависящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу. Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2023).

С Какого Момента Арендатор Платит Арендную Плату Арендодателю По Договору Аренды Нежилого Помещения: С Момента Государственной Регистрации Договора Или С Момента Подписания Передаточного Акта?

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2007 N Ф04-5303/2007(36950-А46-9) по делу N А46-19787/2006
«. Выводы суда являются правильными. Департамент имущественных отношений ошибочно считает, что соглашение о расторжении договора считается заключенным с даты его государственной регистрации, а обременение снятым с момента такой регистрации.
В части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора и что в случае регистрации договора подлежит регистрации соглашение о расторжении договора.
Нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения, не содержат требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды.
В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, с подписанием соглашения о расторжении договора аренды с 03.04.2006 и передачей арендуемого имущества по акту приема-передачи, стороны прекратили свои обязательства по договору аренды от 01.04.2002. «

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
«. Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее — Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Омскстрой» (далее — ЗАО «Омскстрой») о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО «Омскстрой» 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее — соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО «Омскстрой» и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано. «

Ссылка на основную публикацию