По Истечении Срока Продолжает Пользоваться Помещением?

Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от (дело N 187-8

29.10.2004 истец направил ответчику предписание о не продлении договора аренды на новый срок и выселении арендатора из занимаемого им помещения. 03.02.2005 истец направил ответчику письмо за N 93, которым предлагал оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам либо освободить занимаемое им помещение. При невозможности в дальнейшем осуществлять своевременную оплату за арендуемое помещение предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор. Истец предупредил ответчика, что при невыполнении указанных требований он вынужден будет обратиться в хозяйственный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения.

При этом, как обоснованно сослалась апелляционная инстанция в постановлении от 07.06.2005 на пункт 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.06.2002 N 10 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК Республики Беларусь. В случае отсутствия уведомления одной из сторон о прекращении действия договора в связи с истечением срока аренды такой договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 592 ГК Республики Беларусь и также не требует государственной регистрации. Нормы пункта 2 статьи 622 ГК Республики Беларусь устанавливают требование о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, и диспозиции не предусматривает.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения

Статья 684 ГК содержит указание на то, что договор коммерческого найма жилого помещения может быть: 1) заключен на тех же или иных условиях на новый срок; 2) продлен на тех же условиях и на тот же срок, что и заключенный ранее договор. В первом случае, несомненно, речь идет о возникновении нового обязательства, так как изменятся условия договора. Во втором случае качественных изменений в договоре не происходит, но говорить о том, что стороны таким образом продлили договор, не совсем точно, так как продление подразумевает активные положительные действия сторон по изменению условий договора, прежде всего условия договора о сроке в сторону его увеличения. В данном же случае продление договора происходит по умолчанию (стороны не предпринимают активных действий по изменению условий договора, следовательно, существующие условия договора их устраивают), срок договора найма не увеличивается (остается тем же), значит, целесообразнее говорить о возобновлении (перезаключении) договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок.

В правовой литературе и в действующем законодательстве термины «продление» и «возобновление» часто не разграничиваются и используются как синонимы, что не совсем верно. Современная судебная практика пошла по пути признания как продления, так и возобновления договора в качестве особого способа перезаключения договора. По мнению М.В. Батянова, такой подход в судебной практике является неверным, так как продление и возобновление договора по умолчанию не приводят к возникновению нового договорного правоотношения; продление и возобновление договора по умолчанию следует рассматривать как различные варианты изменения договора, реализуемые с целью сохранения обязательственного отношения между его субъектами (Так, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3015/99 договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.).

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены; поскольку ответчик продолжал пользоваться спорным помещением по истечении срока действия договора аренды, то договор считается заключенным на неопределенный срок, при этом ответчиком не представлено доказательств фактического освобождения спорного помещения и передачи его по акту арендодателю

Из содержания договора аренды от 01 июня 2008 года, истолкованного по правилам ст. 431 ГК РФ, усматривается, что данный договор не подлежал государственной регистрации, так же как и договор, заключенный на неопределенный срок.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок договора аренды нежилых помещений

Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Истечение срока аренды

Кому очевидно? Мне например очевидно противоположное — возражения арендодателя, связанные с пользованием арендатором имуществом по истечению договора аренды, могут поступить только после начала такого пользования, т.е. после истечения срока догвоора, но никак не до его истечения.

О каких других доках речь?
Положим за день до окончания срока Аредодатель передал арендатору ДС о продлении действия договора и изменение его условий, а арендодатель не согласился с внесимыми изменениями и через неделю после окончания срока письменно сообщил об этом арендодателя (об отказе в подписании допика). Арендодатель в свою очередь потребовал освобождения помещения.