Стороны До Наступления Срока Начала Договора Аренды Согласились Что Договор Аренды Ен Заключен

Содержание

Срок действия договора аренды

На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды. А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.

П онятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными. Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.

Стороны До Наступления Срока Начала Договора Аренды Согласились Что Договор Аренды Ен Заключен

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Простор» на решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-9690/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Простор» (625056,г. Тюмень, д. Метелева, проезд Воронинские горки, 194, ОГРН 1027200846672, ИНН 7203065060) к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (625002, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

Пятый Арбитражный апелляционный суд

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.

Судами установлено, что 20.11.2003 между заявителем (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилых помещений. Срок действия договора сторонами определен до 20.11.2008. Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2003. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2003.

Срок договора аренды истёк но ни одна из сторон в течении 10 дней не заявила об этом

Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Стороны До Наступления Срока Начала Договора Аренды Согласились Что Договор Аренды Ен Заключен

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. «

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», признается равным одному году.

Стороны До Наступления Срока Начала Договора Аренды Согласились Что Договор Аренды Ен Заключен

Суды в основном допускают возможность согласования в договоре запрета на возобновление договора на неопределенный срок. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).

Рекомендуем прочесть:  Витамины бесплатно для беременных 2020 как получить

ВАС РФ выступает за сохранение арендных отношений даже при изъянах в заключенном договоре

Так, например, п. 12 постановления № 13 посвящен ситуации, когда имущество сдает в аренду лицо, не уполномоченное им распоряжаться. ВАС РФ исключил применение в данной ситуации норм о неосновательном обогащении, поскольку рекомендовал судам не принимать во внимание доводы об отсутствии у арендодателя прав на предмет аренды, если они приводятся арендатором, фактически использовавшим имущество и не оплатившим такое пользование. Обычно в подобных случаях (поскольку при отсутствии прав на распоряжение имуществом у арендодателя договор является ничтожным) арендодатели вынуждены были заявлять иски о взыскании с арендаторов оплаты под видом неосновательного обогащения. Теперь же защищать свои права они смогут, оперируя нормами главы 34 ГК РФ об аренде.

Изначально проект дополнительного постановления Пленума ВАС РФ содержал всего 12 пунктов (см. «ЭЖ», 2012, № 41, с. 12—13), однако в ходе его обсуждения и доработки он заметно растолстел. Причем он посвящен не только аренде государственного и муниципального имущества, правила которой были изменены Законом о защите конкуренции, но и общим вопросам сдачи недвижимости в аренду. Наиболее интересные дополнительные разъяснения Пленума ВАС РФ касаются пролонгации договоров аренды государственного и муниципального имущества без проведения торгов, аренды части объекта недвижимости и будущей вещи, а также фактически сложившихся арендных отношений между сторонами даже при изъянах договора (незарегистрированного, без идентификации предмета, заключенного неуполномоченным лицом). Рассмот­рим этим моменты подробнее.

Заключение договора аренды в период действия другого договора аренды

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2013 года. Полный текст решения изготовлен 10 августа 2013 года. Судья Арбитражного суда Республики Карелия, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киндт Н. Л., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к закрытому акционерному обществу « Карелия-сети» о признании недействительным договора аренды, третье лицо — открытое акционерное общество „Прионежская сетевая компания“, при участии представителя третьего лица, открытого акционерного общества „Прионежская сетевая компания“, — Мирон Е. А. ( доверенность от 21.06.2013),

Ответчик, ЗАО „Карелия-сети“, в отзыве на иск не возражал против признания договора аренды от 18.05.2012 недействительным.
Третье лицо, ОАО „Прионежская сетевая компания“, в отзыве на иск указало, что договор между Администрацией и ЗАО „Карелия-сети“ N 3 от 18.05.2012 является недействительным, поскольку нормы действующего законодательства не предусматривают возможность передачи одного и того же имущества в аренду разным лицам. Кроме того, спорный договор заключен с нарушением пункта 11 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ „О защите конкуренции“.
Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда Республики Карелия от 23.07.2013 дело N А26-2286/2013 передано в производство судьи Лайтинен В. Э. на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание истец не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Истец также представил в суд ходатайство об уточнении заявленного требования, а именно просит признать недействительным договор аренды N 3 от 18.05.2012, подписанный между Администрацией и ЗАО „Карелия-сети“. По мнению истца, договор является недействительным с момента его заключения, поскольку заключен с нарушением норм Федерального закона „О защите конкуренции“.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в материалах деле имеется его ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Аренда, договор аренды (часть 3)

  • определить условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
  • установить период (срок), на который договор будет продлен;
  • указать на то, что договор будет продлеваться каждый раз при исполнении согласованного условия.

Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или моментом передачи имущества арендатору по акту. Суды допускают согласование начала срока аренды таким образом (Определение ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-5565/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2006 N Ф04-6140/2006(26676-А03-38), Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4). При определении срока указанием на событие необходимо учитывать, что наступление такого события должно быть неизбежным.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Рекомендуем прочесть:  Куда обращаться если курят в подъезде

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

Для некоторых арендаторов становятся откровением правила работы торговых центров и режим завоза/вывоза товаров, поскольку некоторые арендаторы рассчитывают на то, что в любое время смогут пополнять свои товарные запасы, но правила позволяют делать это только ночью. Ночью же стоимость транспортировки выше, чем днем, что может создавать для арендатора дополнительные расходы. Поэтому изучению подлежит не только договор аренды, но и все приложения к нему, в т.ч. правила работы торгового центра или иного объекта, в котором располагается арендуемая недвижимость.

На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в рублях.

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.

Прекращение арендных отношений

Если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом (п. 13 обзора № 66). Но если возможность пользования объектом (доступ к нему) без прекращения договора перекрывает арендодатель, он не имеет права требовать арендную плату за период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12).

Важно понимать, что если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 обзора № 66) действует и в этом случае, равно как и при прекращении договора по другим основаниям. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа (см. постановления ФАС Уральского округа от 09.07.13 по делу № А76-10114/2012 , Западно-Сибирского округа от 18.05.12 по делу № А27-11380/2011).

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

Завершение срока действия договора аренды

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Обеспечительный платёж — это не что иное, как задаток, т.е. один из способов обеспечения исполнения обязательств. Насколько я понимаю, речь идёт о задатке в счёт нового, продлённого периода.
Юрлов Игорь Алексеевич

Ссылка на основную публикацию