Доходный метод оценки земельного участка

Практика оценки доходной недвижимости

Если прогнозируется экспоненциальное изменение потока доходов, например из-за инфляции, то приближенная оценка стоимости может быть получена с использованием представленных выше математических моделей без каких-либо изменений. Помним, что дисконтировать в этом случае можно доходы в реальном измерении (без учета инфляции), а в качестве ставки дисконтирования использовать норму отдачи на капитал в реальном выражении.

Доходный метод оценки земельного участка

В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки. Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки. Однако при этом не учитываются характер объектов оценки и их назначение, тогда как данные факторы непосредственно влияют на выбор методов оценки.

Оценка земельного участка доходным методом

· r(инв) – риск инвестиционный, поправка за риск вложения в оцениваемый объект (3-10 %). Все риски делятся на систематические и несистематические, на статичные и динамичные. На рынке в целом преобладает систематический риск — стоимость конкретного объекта может быть связана с экономическими условиями на рынке. Несистематический риск — риск, связанный с конкретным объектом и он не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статистический риск может быть расчитан и переложен на страховые компании.

18 Методы доходного подхода оценки земельного участка

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Рекомендуем прочесть:  Узнать очередь на жилье сироте

Доходный подход к оценке земельного участка

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Методы оценки земельных участков

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате прове дения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части города, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже.

Доходный метод оценки земельного участка

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Методы и порядок оценки земельных участков

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Капитализация земельной ренты – определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой земельных участков. Коэффициент капитализации – ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации земельной ренты.

Рекомендуем прочесть:  Образец заявления на выдачу вступившего в законную силу решения суда

Оценка земель поселений доходными методами

Земли населенных пунктов при применении доходного метода оценки необходимо будет анализировать с позиции долгосрочного инвестирования капитала и получения дохода в течение длительного времени с учетом всех внешних и внутренних экономических и инвес­тиционных факторов, а будущие доходы — рентные платежи (земель­ный налог, арендная плата и т. д.) — будут приводиться к современной стоимости путем капитализации дисконтирования.

Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения

При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый зем­лей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Доходный метод оценки земельного участка

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Естественно, что такие факторы, как географическое расположение, климатические параметры, а также наличие инфраструктуры будут играть не последнюю роль при данном методе оценки. Использование может быть разным – строительство, сельскохозяйственная деятельность и пр.

Ссылка на основную публикацию