Может Ли В Договоре Аренды Коммерческой Недвижимости Предусмотрен Период Когда Арендная Плата Не Начисляется

Содержание

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стои­мости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

Адвокат Шинёв В

На практике часто возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность арендатора оплачивать пользование имуществом по договору аренды? Рассмотрим на примерах судебной практики несколько спорных ситуаций.

«. Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (далее — ОАО «ФСК ЕЭС») о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2010 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2010 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2010.

Статья 614

Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Что необходимо учесть арендодателю, заключая договор аренды недвижимого имущества

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что арендодатель не может взыскать с арендатора суммы НДС, если он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС

2. В договоре может быть прописано условие об обязательном досудебном порядке урегулирования всех возникающих между сторонами споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Учет арендатором платежей за аренду зданий и нежилых помещений

В ст. 17 ЖК РФ указано, что жилое помещение может быть использовано, например, для оказания услуг по проживанию, но не в качестве офиса или для производственных нужд. Следовательно, арендную плату в случае использования жилого помещения не по назначению нельзя учесть в расходах. Эта ситуация рассмотрена финансовым ведомством в Письме от 27.10.2005 N 03-03-04/1/310: расходы на аренду помещения, которое в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации не может использоваться в качестве офиса организации, не соответствуют положениям ст. 252 НК РФ и не учитываются при налогообложении налогом на прибыль организаций.

В силу п. 1 ст. 252 НК РФ аренда имущества должна быть документально подтверждена, а расходы — экономически обоснованны. Документальным подтверждением служат договор аренды с дополнительными соглашениями, акты оказанных услуг, платежные документы. Обоснованность арендных платежей должна быть подтверждена использованием арендованной недвижимости для предпринимательских целей, кроме того, расходы не должны быть завышены.

Условия оплаты арендной платы в договоре

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты: о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы (если они имеются), порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени (неустойке) за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Может Ли В Договоре Аренды Коммерческой Недвижимости Предусмотрен Период Когда Арендная Плата Не Начисляется

В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев».

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п. 5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Статья 614 ГК РФ

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом. Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год. Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года. Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет. Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год. Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции. При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора. Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки. Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Рекомендуем прочесть:  Сроки взыскания по исполнительному листу судебными приставами

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации. Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом. В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно. Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней. Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор. Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке. Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору. Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе? Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта. Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

ПРАВОМЕРНОСТЬ ВЗИМАНИЯ С АРЕНДАТОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

При заключении договора аренды арендатор может столкнуться с установлением лимитов на пользование коммунальными услугами (обычно электроэнергией), за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы. Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 N 06АП-5251/2010). Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.

Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием «эксплуатационные, накладные и прочие расходы». При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя. Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. [200 000 руб. x (12 мес. — 3 мес.)]. Стороны могут прописать в договоре аренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной — 1 800 000 руб. [(50 000 руб. x 4 мес.) + (200 000 руб. x 8 мес.)].

Может Ли В Договоре Аренды Коммерческой Недвижимости Предусмотрен Период Когда Арендная Плата Не Начисляется

Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

Коммуналка в — налоговом учете арендатора и — арендодателя

У арендатора документально подтвержденные затраты на коммуналку учитываются в составе материальных расходов при налогообложении прибыли или УСН (в зависимости от применяемого им режим а) подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ . Входной НДС арендатор на ОСН принимает к вычету в общем порядке на основании счетов-фактур, получаемых от коммунальных служ б п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ .

Вариант 1. Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг. То есть коммуналка отдельно не выделяется ни в договоре, ни в первичке. Правда, такой способ может быть невыгоден арендодателю. Во-первых, поставщики коммунальных услуг могут поднимать цены, тогда как скорректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в год п. 3 ст. 614 ГК РФ . Во-вторых, довольно сложно предугадать, покроет ли установленная арендная плата коммунальные затраты арендодателя, ведь арендатор может израсходовать электричества и воды больше, чем планировалось.

Арендная плата

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло. Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора. Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
Для того, чтобы обезопасить себя от неполучения арендной платы, арендодатели используют такой способ. В договоре аренды прописывается так называемый гарантийный платеж. Он представляет собой сумму, которую арендатор перечисляет вместе с первым арендным платежом. Этот взнос по окончании срока действия соглашения засчитывается в счет последних платежей. А в период действия договора он является страховкой. Если у арендатора возникают затруднения с оплатой аренды, он просит арендодателя зачесть гарантийный взнос или его часть в счет арендной платы. Однако потом арендатор должен восстановить размер гарантийного взноса. Как расценивать такой взнос с точки зрения ГК РФ?
Очевидно, что такой гарантийный взнос можно рассматривать как задаток. Ведь задатком является сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечением его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). При этом соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть заключено в письменном виде (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Рекомендуем прочесть:  Образец ходатайство о замене ответчика в арбитражном процессе

но, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Кроме того, ГК РФ не запрещает включать в арендную плату сумму коммунальных платежей. В этом случае в договоре аренды можно предусмотреть не только конкретный размер аренды, но и порядок исчисления арендной платы, например, сумма аренды плюс коммунальные платежи за месяц. И именно это условие договора аренды должно в течение года оставаться неизменным. Такую точку зрения подтвердил и Президиум Высшего арбитражного суда в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66. Есть по этому вопросу и арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2005 г. № А33-233362/04-С3-Ф02-3274/105-С7).
При своевременном выставлении счета и счета-фактуры по сданному в аренду помещению отразить в бухгалтерском и налоговом учете эту операцию бухгалтеру не составит никакого труда.
На практике довольно распространена ситуация, когда срок действия договора аренды фактически истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом. Налоговики пытаются доначислить ему налог на прибыль, так как считают, что происходит безвозмездное пользование имуществом.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ), т.е. по закону прекращение договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы. Эту обязанность прекращает именно возврат имущества. А возврат подтверждается соответствующим актом. Значит, если такого акта нет, то, несмотря на истечение срока аренды, договор признается действующим.

Может Ли В Договоре Аренды Коммерческой Недвижимости Предусмотрен Период Когда Арендная Плата Не Начисляется

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции указанному ограничению не противоречит, хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

Условия и порядок платежей в договоре аренды

Начисление Арендной Платы и обязанность Арендатора по оплате Арендной Платы начинается с момента подписания Акта Приемки Помещений. В случае неподписания Акта Приемки в результате действий/бездействий Арендатора, Арендная Плата начинает начисляться с даты, когда такая приемка должна быть осуществлена в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора аренды. Арендатор вносит задаток в размере Арендной Платы за один месяц в период с 16 марта 2010г. по 18 марта 2010г. Сумма задатка зачисляется в счёт Арендной Платы за первый месяц аренды по настоящему Договору аренды. В случае отказа от подписания Акта Приёмки Арендодатель не возвращает сумму задатка. Начисление Арендной Платы прекращается с даты фактического возврата Помещений, Парковочных Мест, Имущества по акту Приемки в соответствии с условиями настоящего договора.

  • Оплата Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами, за первый месяц аренды производится на условиях п. 5.1 настоящего Договора аренды.
  • Арендодатель обязан не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, подготовить и передать Арендатору Акты об оказании услуг, счета-фактуры за прошедший месяц, оформленные в соответствии с действующим законодательством РФ. В течение всего срока действия настоящего договора Арендатор производит Арендодателю перечисление ежемесячной Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами следующим образом: — начиная со второго месяца аренды не позднее 5-го числа (Дата Платежа) оплачиваемого месяца, Арендатор перечисляет аванс в размере Фиксированной части ежемесячной арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами; — начиная с первого месяца окончательный расчет по Переменной части арендной платы за месяц происходит не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления Арендатором Арендодателю суммы по Переменной части арендной платы за месяц на основании расчетных документов.
  • Оплата Арендной Платы производится Арендатором только безналичным путем. Перечисление Арендной Платы по настоящему договору производится с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя в валюте Российской Федерации — в рублях.
  • Датой оплаты по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
  • Если какие-либо суммы, причитающиеся одной Стороне от другой Стороны по настоящему Договору аренды, выплачиваются с опозданием более чем на 10 (десять) Рабочих Дней исчисляемых с Даты Платежа, то Сторона, которой причитаются такие суммы, будет вправе взимать штраф в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от таких сумм за каждый календарный день задержки платежа, начиная с 11-го (одиннадцатого) дня, следующего за Датой Платежа.
  • В случае, если Дата Платежа не является рабочим днем в Российской Федерации(«Рабочий День»), Арендатор будет должен произвести платеж не позднее последнего Рабочего Дня перед Датой Платежа. При этом Датой Платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора. Арендатор считается исполнившим обязательство по оплатев момент зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Ссылка на основную публикацию