Окончание Срока Действия Договора Аренды

Окончание Срока Действия Договора Аренды

2. Если договор содержит условия, касающиеся его пролонгации, то арендатор заранее предупреждает арендодателя о прекращении договорных обязательств на следующий год либо на период, закрепленный в договоре. Если ни арендатор, ни арендодатель не совершат действия такого рода, договор считается пролонгированным по согласованию сторон.

Основные условия, касающиеся взаимоотношений между арендатором и арендодателем, закрепляются Гражданским и Хозяйственным кодексами. Если стороны не продлят действие такого договора, арендатор возвращает арендованное имущество. Также необходимо учитывать наличие важных обстоятельств:

Аренда, договор аренды (часть 3)

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Начало срока действия договора аренды в силу закона всегда определяется моментом заключения (подписания) договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Срок действия договора аренды

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Действие договора аренды

По истечении срока действия договора найма жилого помещения возможно заключение договора на новый срок с нанимателем, имеющим на это преимущественное право. Однако если наймодатель не предложил за три месяца до истечения срока договора заключить договор на тех же условиях либо не предупредил об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

Законодательством установлено правило, согласно которому стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обязательств, возникших из договора и по истечении срока его действия. Требование о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, предъявляются независимо от прекращения срока действия договора в течение срока исковой давности. То же самое следует сказать об обязанности устранить недостатки товара или заменить товар с существенными недостатками (ст. 475 ГК), а также о возможности предъявить требования, возникшие в связи с нарушением (неисполнением) других договорных обязательств.

Оформление расторжения договора аренды в связи с истечением срока

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

4) не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Окончание срока действия договора аренды

3. Срок договора
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

23.2. Направьте (или вручите на руки) ему письмо о расторжении договора аренды за две недели с уведомлением о вручении, укажите, что такого-то числа предлагает передать вам квартиру по акту приема-передачи. В силу гражданского кодекса обязанность производить текущий ремонт возложена на нанимателя (арендатора), кроме того он должен вернуть вам помещение в состоянии не худшем, чем его принял, за исключением естественного износа. Оценка ущерба- вопрос вашей договоренности, если он откажется платить, придется обращатсья к независмому оценщику для оценки ущерба, обязательно зафиксируйте в акте приема-передачи факт порчи обоев с указанием площади порчи, если будет уклонятся от явки дял подписания акта направьте ему письмо с предложением явитсья и его подписать, если он не является- в акте указываете, что для подписания акта не явился.
В случае, если он вас не будет пускать в квартиру, в указанный в вашем письме день, вызывайте полицию и вскрывайте квартиру в их присутствии.

Окончание Срока Действия Договора Аренды

Действительно, истечение срока, на который предоставлен зе­мельный участок, является основанием для прекращения права пользо­вания землей, и земельное законодательство не предусматривает авто­матической пролонгации договорных отношений.

Так часто бывает, когда застроенный земельный участок, нахо­дящийся в пользовании у предпринимателя, после истечения срока арен­ды, установленного в договоре, передается местным советом в аренду третьему лицу. Причем без ведома арендатора.

ИСТЕЧЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Родился 23 апреля 1973 г. в г. Улан — Удэ Бурятской АССР. В 1995 г. окончил Иркутский госуниверситет. В 1994 — 1998 гг. — юрисконсульт I категории, начальник юридического отдела ОАО «Бамтоннельстрой»; с 1998 г. и по настоящее время работает в ЗАО «Управление строительства «Бамтоннельстрой».

Правильное определение момента прекращения договорного правоотношения играет в гражданском обороте одну из ключевых ролей, ибо с этим моментом связывается оценка достижения того правового результата, который стороны имели в виду при заключении договора.
Вопрос о прекращении договорного обязательства традиционно рассматривается в науке гражданского права при исследовании более широкой по содержанию проблемы прекращения обязательств вообще. При этом в полной мере учитывается, что договор — правоотношение представляет собой одну из разновидностей гражданско — правовых обязательств.
Во внимание принимается соотношение общих свойств обязательства и договора, поэтому во всей совокупности гражданско — правовых норм, регулирующих прекращение обязательств, выделяются специальные правила, которые устанавливают особые основания прекращения именно договорных правоотношений. В частности, одним из специфических оснований прекращения договора выступает истечение срока его действия. В наиболее общем виде вопросы, относящиеся к данному основанию прекращения договорного обязательства, урегулированы ст. 425 Гражданского кодекса РФ.
В цивилистике наиболее важной классификацией сроков является их деление по назначению на сроки осуществления гражданских прав, сроки исполнения гражданских обязанностей и сроки защиты гражданских прав . При этом под сроками понимаются моменты или периоды времени, наступление или истечение которых влечет определенные правовые последствия .
———————————
Внутри названных групп сроки подлежат дальнейшей классификации. Так, в частности, среди сроков осуществления гражданских прав выделяются сроки существования гражданских прав. См.: Гражданское право: Учебник / Под. ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: ТЕИС, 1996. Ч. I. С. 255.
См.: Там же. С. 252.
Для любого юридического факта одним из его необходимых признаков является наличие нормативного элемента: конкретное обстоятельство объективной действительности должно рассматриваться в качестве юридического факта лишь при условии, если закон связывает с ним наступление каких-либо правовых последствий.
В отношении даты окончания срока действия договора в юридической литературе со ссылкой на п. 3 ст. 425 ГК РФ обычно указывается на то, что самостоятельного правового значения это условие договора не имеет. Окончание срока действия договора рассматривается как основание прекращения договорных обязательств лишь при условии, что об этом прямо указано в законе или договоре. В остальных случаях договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения обязательств .
———————————
См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 394.
Истечение срока действия договора как самостоятельное основание прекращения обязательственного правоотношения предусмотрено действующим гражданским законодательством в целом ряде норм. При этом законодатель, признавая за сроком действия договора правопрекращающее значение, учитывает объективно существующую необходимость прекращения обязательства, носящего длящийся характер.
Так, предусматривая в договоре простого товарищества условие о сроке его действия, стороны тем самым определенно дают понять, что их длящимся отношениям, возникшим из такого договора, внутренне присущ срочный характер, т.е. стороны принимают на себя обязанности по участию в совместной деятельности в пределах (и только!) обусловленного срока действия договора.
Учитывая данное обстоятельство, закон прямо указывает на то, что договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока данного договора (п. 1 ст. 1050 ГК РФ).
Аналогичным образом в соответствии с ГК РФ решается законодателем вопрос о прекращении обязательств, вытекающих из договоров поставки (по смыслу п. 1 ст. 511), проката (п. 2 ст. 627), аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632), хранения (п. 1 ст. 889), коммерческой концессии (такой вывод вытекает из п. 1 ст. 1035) и др.
Последствия истечения срока действия договора определяются законом иначе применительно к договорам энергоснабжения, аренды (за исключением проката и аренды транспортных средств), безвозмездного пользования (ссуды).
Так, в п. 2 ст. 540 ГК РФ предусмотрено, что договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок . В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ данные правила подлежат применению также к отношениям сторон по безвозмездному пользованию (ссуде).
———————————
Следует, однако, учитывать, что договор аренды, для которого законом установлен максимальный (определенный) срок, по истечении этого срока прекращается.
В названных случаях истечение срока действия договора уже не играет самостоятельной правовой роли. Однако при наличии еще одного юридического факта (заявления о прекращении договора, отказа одной стороны от продолжения пользования имуществом либо возражений другой стороны против продолжения пользования имуществом) обязательство считается прекращенным.
В указанных случаях окончание срока действия договора, не имеющее само по себе правового значения, признается законом лишь элементом юридического состава, необходимого для прекращения обязательства.
Таким образом, истечение срока действия договора выступает самостоятельным юридическим фактом, влекущим прекращение обязательства, если на этот счет имеется прямое указание в законе или договоре сторон. По своему назначению данный срок как юридический факт является сроком существования гражданских прав (исполнения гражданских обязанностей).
Вместе с тем в реальном гражданском обороте значительный удельный вес имеют договоры, в отношении которых ни закон, ни условия самих договоров прямо не предусматривают, что окончание срока их действия влечет прекращение соответствующих обязательств сторон.
Применительно к таким договорам в ГК РФ содержится оговорка о том, что они признаются действующими до определенного в них момента окончания исполнения сторонами обязательства (ч. 2 п. 3 ст. 425). Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что договорами, действующими до определенного в них момента окончания исполнения сторонами обязательств, должны признаваться и договоры, вообще не содержащие в своих текстах указаний на срок их действия.
Кроме того, при анализе ч. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ необходимо учитывать, что в тексте договора, сформулированном самими сторонами (договоре — документе), упоминание о моменте исполнения обязательства может также отсутствовать. Однако это вовсе не означает, что стороны не согласовали соответствующее договорное условие. Напротив, из неоспоримой презумпции того, что каждый участник гражданского оборота должен знать действующее законодательство, следует, что стороны, заключая договор, предусмотрели в нем условие о сроке исполнения обязательства, указанное в п. 2 ст. 314 ГК РФ. Такой вывод вытекает из положений ч. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ.
В связи с этим в случае когда стороны прямо не оговаривают в тексте договора условие о моменте окончания исполнения обязательства, к их отношениям в интересующей нас части подлежит применению п. 2 ст. 314 ГК РФ .
———————————
Иное может предусматриваться в законе, определяющем момент исполнения сторонами обязательств императивной либо диспозитивной (в качестве «запасного» варианта) нормой.
Поэтому в данном случае при определении момента окончания исполнения сторонами обязательства (срока действия договора) надлежит исходить из того, что обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Что же касается вопроса о прекращении упомянутых в ч. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ договоров после истечения сроков их действия, то ответ на него напрямую связан с действием принципа реального исполнения обязательств, закрепленного в ст. 396 ГК РФ.
В юридической литературе отмечается дискуссионность проблемы реального исполнения обязательств (исполнения обязательств в натуре) .
———————————
См., напр.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения: Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 127 — 128.
Рассматривая вопрос о влиянии принципа реального исполнения обязательств на судьбу договора, необходимо учесть два существенных с методологической точки зрения обстоятельства:
— различие в характере ответственности, возлагаемой на должника за ненадлежащее исполнение обязательства и за полное его неисполнение;
— сохранение самой возможности исполнения обязательства в натуре после истечения срока действия договора.
Как известно, неисполнение обязательства и ненадлежащее его исполнение одновременно выступают и формами нарушения обязательства, и основаниями гражданско — правовой ответственности. Наличие же установленных законом условий гражданско — правовой ответственности уже позволяет возложить ее на должника независимо от конкретной формы нарушения им обязательства. При этом решение вопроса о прекращении договорного правоотношения будет прямо зависеть от того, какие конкретно потери возмещаются должником кредитору: мораторные, связанные с ненадлежащим исполнением обязательства, или компенсаторные, вызванные неисполнением обязательства вообще .
———————————
См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993. С. 283.
В частности, в случае когда должник уплачивает кредитору неустойку и возмещает убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства, договорное правоотношение не прекращается, и кредитор вправе также требовать реального исполнения обязательства (исполнения обязательства в натуре). Напротив, если кредитором заявлено требование об уплате неустойки и возмещении убытков, вызванных полным неисполнением обязательства, договорное правоотношение после удовлетворения указанного требования должником прекращается, а кредитор лишается права на предъявление требования об исполнении обязательства в натуре. В том и другом случае иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон.
Следует обратить особое внимание на то, что правовое значение для решения вопроса о прекращении договорного обязательства имеет не только конкретная форма нарушения должником субъективных прав кредитора (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), но и характер самой ответственности, возлагаемой на должника, — мораторный или компенсаторный. Так, в силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. При этом покупатель, не потребовавший возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, не лишен права на предъявление требования об уплате неустойки и возмещении убытков, связанных только с просрочкой передачи товара. Поэтому в случае предъявления такого требования соответствующее договорное обязательство не может считаться прекращенным, поскольку, по сути, речь идет о возмещении мораторных потерь кредитора. Напротив, в случае когда покупатель взыскивает с продавца, полностью не исполнившего обязательство по передаче товара в установленный срок, компенсацию всех причиненных ему потерь (включая сумму предварительной оплаты), соответствующее договорное обязательство прекращается.
В юридической литературе при анализе п. 2 ст. 396 ГК РФ была высказана следующая точка зрения: фактически только посредством штрафной неустойки закон позволяет должнику освободиться от необходимости исполнения обязательства в натуре .
———————————
См.: Попов А.А. Обстоятельства, влияющие на увеличение размера имущественной ответственности предпринимателя // Право и экономика. 2000. N 10. С. 73.
С таким мнением трудно согласиться по следующим основаниям.
Во-первых, не исключено, что ни законом, ни соглашением сторон неустойка за данное нарушение обязательства вообще не будет установлена. В этом случае вопрос о ее взыскании также не возникнет.
Во-вторых, используя в п. 1 и 2 ст. 396 «Ответственность и исполнение обязательства в натуре» ГК РФ термины «уплата неустойки» и «возмещение убытков», законодатель имеет в виду возложение ответственности на должника за нарушение обязательства, что видно и из названия статьи. Каких-либо особых правил, которые иначе регулировали бы общие вопросы применения гражданско — правовой ответственности, указанные правовые нормы не содержат.
В связи с этим представляется возможным сделать два вывода.
1. Характер неустойки, упомянутой в п. 1 и 2 ст. 396 ГК РФ, должен определяться исходя из общих установлений, предусмотренных в ст. 394 ГК РФ.
2. Нормы, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 396 ГК РФ, подлежат расширительному толкованию, поскольку в действительности рассчитаны также на случаи уплаты должником процентов за пользование чужими денежными средствами, когда последние рассматриваются в качестве самостоятельной формы (меры) гражданско — правовой ответственности (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Исследуя вопрос о влиянии принципа реального исполнения обязательств на прекращение договора, нельзя оставить без внимания законоположения, установленные ст. 416 и 417 ГК РФ для случаев фактической и юридической невозможности исполнения обязательства.
При этом следует исходить из того, что наступление обстоятельства, которое влечет за собой фактическую (юридическую) невозможность исполнения обязательства, всегда прекращает договор, и кредитор лишается права на предъявление требования об исполнении соответствующего обязательства в натуре, однако он вправе требовать от должника возмещения убытков, причиненных нарушением договора.
Что касается денежного обязательства, то оно вследствие фактической невозможности его исполнения никогда не прекращается, даже несмотря на наличие непреодолимой силы, поскольку «род никогда не гибнет» (genus non perit) .
———————————
Обязательства, в которых деньги выступают в качестве вещей, определенных индивидуальными признаками, не могут рассматриваться в качестве денежных (См.: Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник ВАС РФ. 1999. N 1. С. 86).

Рекомендуем прочесть:  Решение суда о признании права пользования жилым помещением

Окончание срока аренды

Между сторонами был заключен договор аренды на неопределенный срок. Уведомлением от 7 сентября 2009 г. арендатор предупредил арендодателя об отказе от договора аренды за три месяца, то есть с 7 декабря 2009 года. В уведомлении арендатор также сообщил арендодателю, что арендуемое здание будет освобождено в срок до 31 октября 2009 года, то есть до истечения срока договора. После этого арендатор неоднократно письмами извещал арендодателя о готовности возвратить арендованное имущество. Арендодатель с этим не согласился и не стал подписывать с арендатором акт сдачи-приема недвижимого имущества.

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Исковые требования были мотивированы нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Сроки действия договора аренды — максимальные и минимальные

В случае, когда для арендуемого объекта законом установлен предельный срок аренды, а во время заключения соглашения его участники не определили иной срок, такой договор будет иметь юридическую силу до истечения предельного срока. Только здесь необходимо, чтобы до этого момента ни одна из сторон не заявила о своем отказе от договора.

Срок действия, как и любой процессуальный срок, считается началом и окончанием суток. В случае, если период действия отношений оговорен определенной числовой датой, то временем его прекращения станет 24 часа данного дня.

Окончание действия договора аренды и заключение нового

Отвечает Ольга Трошина, старший эксперт
Действуйте по общим правилам. То есть если на момент окончания действия договора аренды еще не заключен новый договор, то отразите на 01 забалансовом счете выбытие арендованного помещения (на основании акта приема-передачи).После заключения нового договора отразите поступление имущества по дебету 01 забалансового счета.

Рекомендуем прочесть:  Как продать квартиру если есть дети несовершеннолетние

Наше учреждение арендует служебные помещения. Как известно, договор аренды может быть заключен сторонами 1) на неопределенный срок 2) на определ.срок менее года 3) на опред.срок год и более. В 1 и 2 случае не требуется обязательная госрегистрация таких договоров, в 3 случае договор подлежит обязательной госрегистрации. Регистрация договоров, заключенных на неопред.срок, в органах ФК не предусмотрена.Поэтому госконтракт мы заключаем на срок менее года — например, с 10 января по 31 декабря, или с 01 января по 30 декабря. На следующий год вновь заключается контракт на срок менее года. Фактически наши сотрудники не освобождают это помещение на период с даты окончания ранее действующего договора по дату заключения договора на следующий год. Поэтому и не составлялся акт приема-передачи от арендатора арендодателю ежегодно в конце года (хотя согл.п.1 ст.655 ГК РФ должен составляться).Как при этом правильно учитывать арендованное имущество на 01 счете: по окончании срока действия договора аренды списывать с забалансового учета, и при заключении нового договора аренды (этот период скорее всего захватит отчетную дату 01.01.) — вновь принимать на 01 счет?Как в нашей ситуации правильно оформить отношения с арендодателем, чтобы избежать обяз.госрегистрации договора аренды, без проблем зарегистрировать госконтракт в органах ФК, и при этом правильно отразить в учете арендуемое имущество?

Истечение срока действия договора аренды не прекращает договорные обязательства сторон

Суд, установив, что ответчик после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно счел договор возобновленным на неопределенный срок.

ФАС Московского округа в Постановлении № А41-37996/11 от 28.11.2012 отклонил довод о том, что если договор аренды не содержит положения о возможности его пролонгации на неопределенное время, истечение срока действия договора в любом случае влечет его прекращение.

Какие последствия влечет окончание срока действия договора

После окончания срока действия договора сохраняются обязательства по нему (в том числе в части расчетов), которые еще не исполнены сторонами, если в договоре или законе не указано, что они прекращаются. По общему правилу также сохраняют силу условия договора, которые предполагают их применение после прекращения основных обязательств, например третейская оговорка. Кроме того, продолжают действовать условия договора, которые регулируют отношения сторон после окончания срока его действия, например по возврату арендованного имущества.

Примером того, как подобное происходит в силу закона, является договор поставки. Так, исходя из п. 1 ст. 511 ГК РФ суды решили, что если истек срок договора поставки, это прекращает обязанность поставщика поставлять товар. Но иногда суды допускают, что покупатель может потребовать поставки товара и после истечения срока действия договора, если поставщик вообще не поставлял товар (см. Позицию АС округов).

Ссылка на основную публикацию