Судебная Практика Взыскание Арендной Платы В Отсутствие Договора Аренды Как Подтвердить Факт Нахождения Арендодателя

Содержание

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как доказать факт аренды, если арендатор не подписывает договор и не вносит оплату

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Вмешательство суда в процесс заключения договора является изъятием из принципа свободы его заключения, в связи с чем допустимо лишь на основании прямого указания закона либо в силу соглашения сторон.Судебное решение призвано восполнить недостающую для заключения договора волю одной (или обеих сторон) следующими способами: 1) путем понуждения уклоняющейся стороны к заключению договора и 2) путем устранения разногласий по отдельным условиям договора. Соответственно поэтому преддоговорные споры (споры о заключении договоров) подразделяются на споры о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и споры о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора (ст. 446 ГК РФ).

Из положений пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 ГК РФ следует, что с требованием о понуждении к заключению договора возможно обращаться в суд только тогда, когда в соответствии с ГК РФ, иными законами или добровольно
принятым обязательством установлена обязанность заключить договор. В частности, такая обязанность предусмотрена в отношении договоров, являющихся публичными, при заключении договора на основании предварительного договора, при заключении договора по результатам торгов, предметом которых являлось право на заключение договора, и др. Если обязанность по заключению договора не установлена ни законом, ни договором, то требования о понуждении к заключению договора не подлежат удовлетворению.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Немало споров вызывает и вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на капитальный ремонт объекта аренды. Действительно, ни в законе, ни зачастую в договорах ни о какой обязанности арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого имущества не говорится. Между тем, бывают ситуации, когда на момент передачи имущества арендатору объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии, арендодатель ремонт производить отказывается, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта.

Одновременно арбитражные суды обращают внимание на то, что само по себе истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо исходя из ставок, которые действовали в период такого использования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009). Например, арендатор может какое-то время после истечения срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя и не вносить арендную плату, ссылаясь на отсутствие у него намерения продолжать арендные отношения по окончании срока действия договора и уклоняясь от подписания акта приема-передачи имущества.

Рекомендуем прочесть:  Почему на карточку пришло половина пенсии

Информационные письма Президиума ВАС РФ

33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Судебная Практика Взыскание Арендной Платы В Отсутствие Договора Аренды Как Подтвердить Факт Нахождения Арендодателя

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили требования общества “Меридиан-П” в части взыскания с общества “Добрыня” неосновательного обогащения в размере 1 867 665 руб. 32 коп., определенном исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды от 14.09.2010…”

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для пользования предпринимателем Шепоренко А.С. переданным по договору имуществом и наличие у него задолженности по арендной плате, Росимущество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора аренды

Что касается рассматриваемого случая, то важно отметить, что применение статьи 1105 ГК РФ было осложнено тем, что правообладатель причала и пользователь фактически не пришли к соглашению по поводу стоимости за пользование имуществом, несмотря на то, что договор аренды между ними отсутствовал.

При этом стороны подписали Приложение №2 к договору, которое касается размера арендной платы, установленной за использование причала. Стоимость была определена на основании отчета ООО «Ц» – независимого оценщика. Документ значится под номером 05-01 184 от 27.06.2005.

Судебная Практика Взыскание Арендной Платы В Отсутствие Договора Аренды Как Подтвердить Факт Нахождения Арендодателя

13.1. Вывод из судебной практики: Если договор был признан незаключенным (в том числе когда стороны не предпринимали никаких действий по его заключению) или недействительным, но арендатор фактически использовал имущество и не вносил арендную плату, то у него возникает неосновательное обогащение.

Если договор аренды признан незаключенным, возникает вопрос: как взыскать с арендатора платежи за пользование имуществом? Взыскать арендную плату в данном случае невозможно, поскольку договор аренды не заключен.
С другой стороны, арендатор может попытаться взыскать с арендодателя сумму уплаченной им в период до признания договора аренды незаключенным арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Здесь будет иметь значение, использовал ли фактически арендатор имущество, за которое платил, и не был ли арендодатель обязан обеспечить арендатора помещением в силу закона.
В случае если договор аренды будет признан недействительным, возникает вопрос: подлежат ли применению нормы общей части Гражданского кодекса РФ о возврате всего исполненного по недействительной сделке, в частности уплаченных арендных платежей?

Платежи по недействительному договору аренды

Речь пойдет о достаточно рапространенной ситуации. Объект недвижимого имущества фактически построен, но по каким-либо причинам не оформлен в собственность должным образом. При этом, весь объект недвижимого имущества или его часть сдается в аренду. Может ли отсутствие необходимых документов на сдаваемые в аренду помещения быть использовано для уклонения от исполнения обязательства по оплате фактически используемых площадей?

Истец и Ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец принял помещения по акту. В целях исполнения обязательств по оплате арендуемых площадей произвел перечисление Ответчику арендных платежей на общую сумму 1 820 000 рублей. Впоследствии Истец обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой в силу того, что истец на дату заключения договора собственником сдаваемых в аренду площадей не являлся. Объект не был введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы в ЕГРП. Соответственно, уплаченные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату истцу, как полученные необоснованно, по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

Рекомендуем прочесть:  Статья о разделе имущества супругов при разводе

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

Судебная Практика Взыскание Арендной Платы В Отсутствие Договора Аренды Как Подтвердить Факт Нахождения Арендодателя

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на необходимость подписания акта приема-передачи земельного участка является необоснованной, поскольку в данном случае, с учетом содержащихся в п. 1.2 договора аренды земельного участка положений о действии договора с 18.08.1994, отсутствие акта приема-передачи имеет формальный характер и не свидетельствует о том, что земельный участок фактически не передавался обществу «Уралмонтажавтоматика». «

«. Ответчик признает и не оспаривает факт владения и пользования спорным имуществом. Данное обстоятельство, а также договоры субаренды от 28.12.99, от 26.12.2000, расчет остаточной стоимости арендованного имущества по состоянию на 01.01.2000, платежные поручения, подтверждающие уплату арендной платы по договору субаренды от 28.12.99, свидетельствуют о надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязательств по передаче имущества. При указанных обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии акта приема-передачи как единственном доказательстве передачи имущества в субаренду не может быть признан обоснованным. «

Аренда помещения без договора

Кроме того арендатор не вносил арендную плату. Если бы арендодатель принял арендную плату, этот факт послужил бы подтверждением действия договора. Сторона, подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его не заключенным.

Таким образом, судебная практика неоднородна. Требование признать договор незаключенным может привести к тому, что организация только зря потеряет время, после чего ей заново придется обращаться с другим иском.

Арендатор не пользуется имуществом: при каких условиях арендодатель может взыскать с него арендные платежи

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер: невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

В случае возникновения судебного спора устные договоренности учтены не будут, пострадавшая сторона окажется практически бесправной. Какие же риски ждут тех, кто решил отказаться от заключения договора аренды?

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Ссылка на основную публикацию